ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЛЯМИ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ЧАСТНОЙ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ
(НА ПРИМЕРЕ САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ)
Земля сегодня является не только привлекательным способом капиталовложения, интерес к которому постоянно возрастает, но и стратегически важным сектором экономики, повышение управляемости которым является необходимым на современном этапе развития России.
В работе рассмотрены два способа приобретения земельного участка с характерными для них индивидуальными особенностями ценообразования и государственного регулирования:
1. Купля – продажа земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц;
2. Приобретение участка из земель сельхозназначения, находящихся в государственной (муниципальной) собственности на аукционах.
Наиболее распространенными в настоящее время являются сделки с землей между юридическими и физическими лицами, осуществляемые, как напрямую, так и с привлечением посредников (риэлтерских контор). Безусловным плюсом покупки земли через посредников является предоставление ими полного пакета правоустанавливающих документов на землю и официального экспертного заключения о качестве земли. Риэлтерские услуги не включаются в конечную цену участка, являясь накладными расходами на совершение сделки.
При нежелании приобретать земельный участок через посредников и нести дополнительные расходы, покупатель самостоятельно подбирает подходящий участок путем изучения специализированных печатных изданий и электронных ресурсов и самостоятельно несет риски, связанные с совершением сделки. С целью минимизации рисков, покупателю необходимо убедиться в наличии у продавца полного пакета правоустанавливающих документов на земельный участок (документ, подтверждающий право собственности, свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт), содержащий описание местоположения границ земельного участка).
Получить выписку из государственного кадастра недвижимости, покупатель может самостоятельно, написав заявление или отправив запрос на получение данной муниципальной услуги в электронном виде и оплатив госпошлину (табл. 1). Сведения предоставляются в виде копий межевого плана, кадастровой выписки, кадастрового паспорта в течение 5 дней с момента получения запроса или кадастрового плана в течение 15 дней.
Таблица 1 - Размер государственных пошлин за предоставление сведений Государственного кадастра недвижимости (ГКН) в бумажном и электронном виде[4]*
| Вид сведений | Бумажный носитель | Электронный документ | ||
| Физические лица | Юридические лица | Физические лица | Юридические лица | |
| Кадастровая выписка | 400 | 1200 | 150 | 300 |
| Кадастровый паспорт | 200 | 600 | 100 | 300 |
*без учета комиссии платежных систем
Наиболее востребованным и объективным является земельный портал www.zem.ru, действующий во всех регионах России и имеющий своей целью создание крупнейшей в сети Internet торговой и информационной площадки для всех категорий участников. На данном портале представлена максимально полная база предложений, все изменения отслеживаются и оперативно учитываются, удобен сервис поиска участка по параметрам (стоимость, площадь, месторасположение), но, к сожалению, не представлена полная информация о составе земель. Присутствует блок по продаже муниципальной земли на аукционах, существует возможность правовой экспертизы предоставленных продавцом земельного участка правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
В силу широкой доступности, оперативности данных, наличия тесной взаимосвязи с участниками земельных отношений, специализированный земельный портал www.zem.ru целесообразно интегрировать в систему государственного регулирования рынка земли.
В настоящее время сделки купли – продажи возможно совершать в виртуальном пространстве. Уровень развития техники и технологий позволяет вести торговлю в электронной форме через операторов электронной площадки, владеющих программно – аппаратными средствами и электронной площадкой.
Расходы на доступ к электронной площадке включаются продавцом в цену земельного участка, для покупателя подобные расходы являются накладными на совершение сделки. На данный момент такая форма совершения транзакций является прерогативой крупных собственников земли и государственных органов, но возможность участия открыта для всех при соблюдении ряда условий, важнейшими из которых являются:
* наличие электронной цифровой подписи (ЭЦП) (стоимость, включая лицензию КРИПТО – ПРО составляет 12 900 рублей);
* уплата сбора за аккредитацию (4 000 рублей);
* обеспечение заявки (размер колеблется от 0,5% до 5% начальной цены земельного участка).
Фактически с участием саморегулируемых операторов электронных площадок происходит формирование и цикличное изменение структуры земельного фонда на муниципальном, региональном и федеральном уровнях, что показано на рис. 1.
Рисунок 1 - Цикличная система формирования и перераспределения земельного фонда на муниципальном, региональном и федеральном уровнях.
Вовлечение бирж в организационно – экономический механизм государственного регулирования рынка земли является актуальным направлением совершенствования данного механизма посредством внедрения системы организованных торгов, регулируемой Федеральным законом Российской Федерации «Об организованных торгах» № 325-ФЗ от 21 ноября 2011 г. вступившим в силу 1 января 2012 года. Данная мера позволит всем заинтересованным лицам, органам государственной власти и участникам земельного рынка отслеживать оперативную информацию о конъюнктуре земельного рынка и обороте земель сельхозназначения, находящихся в собственности граждан, юридических лиц, муниципалитетов, регионов и государства в целом (рис. 2).
Рисунок 2 – Организационно – экономический механизм государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в Саратовской области
Рассматривая второй вариант приобретения земельного участка, необходимо отметить, что земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности могут предоставляться исключительно на торгах (ст.10 ФЗ «101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), участие в которых не гарантирует покупателю получение желаемого земельного участка.
Данный вариант приобретения земельного участка в собственность привлекателен для крестьянских (фермерских) хозяйств в силу существующей специфики правового и экономического регулирования их деятельности. Так, в случае, когда в Администрацию муниципального района одновременно в течение 1 месяца поступает заявление главы КФХ, использующего данный земельный участок о его приобретении, и заявления на тот же участок от претендента иной организационно-правовой формы, участок передаётся в пользование КФХ без проведения торгов по цене не более 15 % его кадастровой стоимости.
Процедура производится в течение трех месяцев с момента возникновения права муниципальной собственности, независимо от того, имела ли место публикация объявления о наличии данного участка в СМИ, сайтах Администрации муниципальных районов и официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru[1].
Во всех остальных случаях, в отношении данного участка проводится аукцион (земельные торги).
Земельные торги – торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. Собственником земельного участка может быть: Российская Федерация, ее субъекты или же муниципальное образование.
При проведении земельных торгов их организатором выступает либо исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления, при продаже земельных участков находящихся в федеральной собственности - отделения Российского фонда федерального имущества. Также организатором торгов может выступать электронная площадка по договору с указанными органами.
Начальную цену и сумму задатка в соответствии с Земельным кодексом устанавливает собственник земельного участка. Земельный кодекс не устанавливает ограничений для определения цены выставляемого на торги земельного участка. Из этого можно сделать вывод, что собственники могут определить цену земельного участка по собственному усмотрению. В ряде случаев подход к ценообразованию субъективен и не связан с кадастровой оценкой земельного участка, о чем свидетельствуют данные табл. 2.
Таблица 2 – Продажные цены 1 га участков из земель сельхозназначения, предлагаемых собственниками различных организационно – правовых форм по районам Саратовской области в 2011 году
| Районы Саратовской области | Средняя цена продажи 1 га, руб. | Кадастровая оценка 1 га, руб. |
| 3700 | 860 | |
| 9836 | 15263 | |
| 5185 | 11154 | |
| 8333 | 10433 | |
| 9583 | 8050 | |
| 31667 | 16992 | |
| 5734 | 5864 | |
| 3282 | 6534 | |
| 6500 | 4013 | |
| 6401 | 7840 | |
| 4866 | 15985 | |
| 2778 | 5094 | |
| 14809 | 8435 | |
| 20000 | 13131 | |
| 14285 | 4299 | |
| 4873 | 5120 | |
| 8143 | 10387 | |
| 6592 | 4534 | |
| 1000 | 2464 | |
| 7500 | 12851 | |
| 9615 | 8307 | |
| 27093 | 7784 | |
| 1000 | 6947 | |
| 10225 | 8135 | |
| 5000 | 16597 | |
| 39529 | 6555 | |
| 36875 | 7585 |
При выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 обязывает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) определять начальную цену участка на основании отчета независимого оценщика. Методики оценки и формы отчетных документов разрабатываются в настоящее время самими экспертами. Но все же, кадастровая оценка, о которой хотелось бы сказать отдельно, является базой для формирования остальных видов цен на землю.
В преддверии III тура государственной кадастровой оценки сельхозугодий в РФ, приказом Минэкономразвития России № 445 от 20.09.2010 г. утверждены новые методические указания по государственной кадастровой оценке. По поручению данного ведомства, специалистами ЗАО «Национальный центр экспертизы» разработана версия специального программного обеспечения «Государственная кадастровая оценка земель сельхозназначения: III тур», автоматизирующая расчеты показателей кадастровой стоимости. В настоящее время разработка проходит сертификацию в НП «Кадастр – оценка».
Принципиальными отличиями новой методики кадастровой оценки земель сельхозназначения от действовавшей ранее являются:
- Использование показателей нормативной продуктивности и нормативных затрат на основе технологических карт (ранее анализировались данные об урожайности и затратах на возделывание культур);
- Отсутствие учета абсолютной земельной ренты (как следствие – отсутствие минимальной кадастровой стоимости земель, составлявшая 860 руб./га);
- Отказ от учета и оценки местоположения участка;
- Учет прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации
- другие.
Ряд предложеных методических подходов к оценке кадастровой стоимости земель сельхозназначения является спорным: во–первых, как можно отказаться от учета месторасположения участка, ведь оно указывает на наличие сбытовой инфраструктуры и соответственно влияет предпринимательскую прибыль. Во-вторых, учет предпринимательской прибыли – весьма сложный вопрос в современных условиях: действует практика приписок и сокрытия, в зависимости от преследуемых целей (уход от налогов, либо получение субсидий), кроме того, отсутствие однозначных требований к порядку определения прогнозных рыночных цен реализации сельхозкультур осложняет расчет предпринимательской прибыли.
Резюмируя вышесказанное, можно констатировать положительную динамику развития рыночных отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения и трансформацию системы государственного регулирования рынка земли сообразно существующим реалиям.